[부동산] 별양동 과천자이 시세 및 적정가격 평가

이번 포스팅은 별양동 과천자이의 시세 및 적정가격을 분석해 보도록 하겠습니다. 최근 매물 시세 기준으로 나름 적정가격을 산출해 보았으니 절대 정답은 아니고 참조만 하시면 될 것입니다.

목차
1. 과천자이 기본정보
2. 과천자이 최근 거래 내역
3. 과천자이 비슷한 가격대 다른 매물과 비교
4. 과천자이 절대 가격 평가
5. 결론

1. 과천자이 기본정보

과천자이는 21년에 입주를 시작한 4년 차 신축 단지입니다. 주소는 경기도 과천시 별양동 93으로 강남에 쉽게 접근가능하며 근처의 정부종합청사가 있습니다. 그리고 지하철역 도보 10분 내 역세권에 위치하고 있습니다.

조사일자	24년 5월 19일
아파트명	별양동 과천자이
주소	경기도 과천시 별양동 93
세대	2,099세대
입주년도	2021년 11월(4년차)
용적율	221%
건폐율	16%
평형	25평	706세대
	30평	129세대
	33평	716세대
	39평	275세대
	44평	131세대
	49평	98세대
	53평	34세대
	54평	10세대
특징	정부 청사 인접
특징	지하철역 약 10분 거리
최근 실거래가	33평	19억 7,000
최근 전세가	25평	8억 500
	30평	9억 6,000
	33평	10억 4,000
	39평	11억 9,500
	44평	13억 5,000
	49평	15억 5,000
	53평	15억
	54평	20억
전월세 전환율	2024년 2월	4.30%

2. 과천자이 최근 거래 내역

타입 84 기준으로 최근 24년 1~5월 월세 및 전세 거래를 알아보도록 하겠습니다. 전세는 24년 현재까지 평균 10억 원 정도 전세 가격이 형성되어 있고 월세는 평균 보증금 4억 8천/월세 180만 원 정도로 가격이 형성되어 있습니다.

월세 거래 내역

계약월	일	정보	가격	타입	거래동층
24.05	15	갱신	월세5억 4,000/160	84A	617동5층
24.04	11	갱신	월세5억 /170	84A	612동4층
24.03	9	갱신	월세3억 /210	84A	617동3층
24.03	4	갱신	월세5억 /200	84A	624동15층
24.02	28		월세1억 /330	84A	603동27층
	24		월세6억 /150	84A	15층
	21		월세3억 /260	84A	611동32층
	21	갱신	월세7억 /90	84A	624동28층
	16	갱신	월세6억 /140	84A	611동6층
	12		월세8억 /90	84A	620동19층
	8		월세3억 /270	84A	622동32층
24.01	30		월세2억 /280	84A	612동8층
	27		월세5억 /130	84C	612동12층
	26	갱신	월세7억 100/87	84A	602동6층
	12		월세8억 /80	84A	603동10층
	10	갱신	월세2억 /290	84A	606동5층
	8		월세5억 9,500/170	84A	603동22층
	3		월세5억 /190	84A	620동17층

전세 거래 내역

계약월	일	정보	가격	타입	거래동층
24.05	13	갱신	전세10억 4,000	84A	622동23층
24.04	29		전세9억	84A	616동9층
	27		전세10억	84A	624동32층
	26		전세11억	84A	617동11층
	8	갱신	전세10억 4,000	84A	624동28층
24.03	22		전세10억	84A	611동10층
	16	갱신	전세10억	84A	622동29층
	7		전세9억 5,000	84A	619동5층
	2	갱신	전세9억 4,000	84A	622동6층
	2	갱신	전세10억	84A	619동8층
24.02	29		전세4억	84A	624동19층
	28		전세9억 5,000	84A	9층
	28		전세9억 5,000	84A	617동9층
	24		전세6억	84A	624동15층
	20		전세10억	84A	8층
	20		전세10억	84A	622동8층
	14	갱신	전세10억	84A	619동1층
	3	갱신	전세10억 7,000	84C	602동8층
24.01	18		전세9억 8,000	84A	622동5층
	15		전세9억 6,000	84A	611동6층
	13	갱신	전세10억 5,000	84A	606동3층
	11	갱신	전세10억 3,000	84A	612동7층

3. 과천자이와 비슷한 가격대 다른 매물과 비교

네이버 부동산 매물들의 평균 평당 전세가와 평균 평당 매매가를 X축과 Y축으로 두고 각 아파트들의 위치를 표기해 보았습니다. 과천자이과 비슷한 매물 단가를 보이는 단지로는 마포프레스티지자이와 과천푸르지오써밋, e편한세상옥수파크힐스, e편한세상마포리버파크, 과천센트럴파크푸르지오써밋를 선택해 보았습니다.

아파트별 실거래가 상대 비교

e편한세상옥수파크힐스, 과천푸르지오써밋과 비교를 해보았습니다. e편한세상옥수파크힐스와 과천자이는 과거 비슷한 가격대에 있다가 최근 매매가를 보면 전반적으로 과천자이가 높은 것을 알 수 있습니다. 입지나 신축아파트 차이를 고려해 볼 때 과천자이가 조금 더 비싼 것으로 판단됩니다.

다음은 과천푸르지오써밋과 비교해 보면 입지적으로 볼 때는 과천푸르지오써밋이 조금 더 좋은 평가를 줄 수 있으나 가격적으로 보면 최근 차이가 없이 붙어 있는 것으로 보입니다. 과천푸르지오써밋의 상대적 저평가로 볼 수 있겠습니다.

이번에는 마포에 있는 단지들과 비교를 해보았습니다. 마포프레스티지자이는 과천자이보다 조금 더 높은 가격대를 유지하다 최근 동일한 가격대를 보이고 있습니다. 또한 e편한세상마포리버파크는 최근 더 높은 매매실적을 보이고 있습니다.

4. 과천자이 절대 가격 평가

월세 기반 전세 가격 변환(단위 : 만원)

24년 월세 실적을 기준으로 전월세 전환율을 산출하였습니다. 과천 지역의 전월세전환율 평균 4.3%로 과천자이의 1~5월 전월세 실적기준 전월세전환율은 4.3%로 동일한 값을 보이고 있습니다. 이에 계산된 전월세 전환율은 적정한 수준으로 평가할 수 있을 것 같습니다.

계약월	일	보증금	월세	년세	전세	전세-보증금	전월세전환률
24.05	15	54,000	160	1,920	100,000	46,000	4.2%
24.04	11	50,000	170	2,040	100,000	50,000	4.1%
24.03	9	30,000	210	2,520	100,000	70,000	3.6%
24.03	4	50,000	200	2,400	100,000	50,000	4.8%
24.02	28	10,000	330	3,960	100,000	90,000	4.4%
	24	60,000	150	1,800	100,000	40,000	4.5%
	21	30,000	260	3,120	100,000	70,000	4.5%
	21	70,000	90	1,080	100,000	30,000	3.6%
	16	60,000	140	1,680	100,000	40,000	4.2%
	12	80,000	90	1,080	100,000	20,000	5.4%
	8	30,000	270	3,240	100,000	70,000	4.6%
24.01	30	20,000	280	3,360	100,000	80,000	4.2%
	27	50,000	130	1,560	100,000	50,000	3.1%
	26	70,100	87	1,044	100,000	29,900	3.5%
	12	80,000	80	960	100,000	20,000	4.8%
	10	20,000	290	3480	100,000	80,000	4.4%
	8	59,500	170	2040	100,000	40,500	5.0%
	3	50,000	190	2280	100,000	50,000	4.6%

전월세 전환율 기준 아파트 적정가격 평가 (단위 : 억 원)

전월세전환율 4.3%과 월세 인상률 5%을 같이 고려하여 가중치를 정리하였습니다. 아래 표를 보시면 각 가중치를 찾아보실 수 있습니다. 미래 재건축에 대한 비용으로 23년 9월 국토부 공시된 면적당 공사비 1,976,000원 + 사업비를 고려하면 대략 비용 2.88억으로 산출하였습니다.

해당 단지에 최대 10% 프리미엄을 준다고 가정하면 전월세 전환율 4.3% 일 때 23.9억, 5.0% 일 때 22.8억입니다. 최근 실거래 19.7억과 비교해서는 어느 정도 저렴한 매수권에 접근했다고 볼 수 있을 것 같습니다.

하지만 전월세 전환율 4.3%가 오버 슈팅되었다고 가정하고 일반적인 전월세 전환율 = 월세인상률인 수준이라고 생각하면 10% 프리미엄 부가시 19.4억, 실거래가 19.7억으로 현재 가격은 싸지는 않지만 비싸지도 않은 적당한 상태라고 볼 수 있겠습니다.

전월세 전환율	가중치	전세	현금흐름	비용	가격	가격(+5%)	가격(+10%)	실거래가(24.4)	매물평균
4.3%	2.46	10.0	24.6	2.88	21.7	22.8	23.9	19.7	19.9
4.4%	2.38	10.0	23.8	2.88	20.9	22.0	23.0	19.7	19.9
4.5%	2.3	10.0	23.0	2.88	20.1	21.1	22.1	19.7	19.9
4.6%	2.25	10.0	22.5	2.88	19.6	20.6	21.6	19.7	19.9
4.7%	2.2	10.0	22.0	2.88	19.1	20.1	21.0	19.7	19.9
4.8%	2.15	10.0	21.5	2.88	18.6	19.5	20.5	19.7	19.9
4.9%	2.1	10.0	21.0	2.88	18.1	19.0	19.9	19.7	19.9
전환율 = 월세인상율	2.05	10.0	20.5	2.88	17.6	18.5	19.4	19.7	19.9

최근 과천자이 아파트 매물 Trend 대시보드

5. 결론

일단 저렴하지는 않은 것 같습니다. 하지만 입지가 좋고 대기 수요가 많아 현재 가격에 매매하신다고 해도 크게 손해를 보지는 않을 가격대입니다. 금리가 인하가 빨리되거나 지난 상승장 추세가 다시 온다고 하면 확실히 가격대 상방이 열려있는 단지로 돈이 많으시면 매매하시고 시간에 묻으시면 전혀 문제가 없을 것 같습니다.

※ 다른 글 보기

2024.05.10 - [재테크] - [부동산] 주차별 아파트 전세 매물 Trend 대시보드

[부동산] 주차별 아파트 전세 매물 Trend 대시보드

주차별 아파트 전세 Trend를 비교할 수 있는 대시보드를 공유드립니다. 지역과 아파트를 선택하시면 주차별 아파트의 전세 가격 Trend를 확인하실 수 있는 대시보드로 원하시는 아파트의 최근 전

first.lch0915.com

2024.05.03 - [재테크] - [부동산] 옥수동 래미안옥수리버젠 시세 및 적정가격 평가

[부동산] 옥수동 래미안옥수리버젠 시세 및 적정가격 평가

이번 포스팅은 옥수동 래미안옥수리버젠 시세 및 적정가격을 분석해 보도록 하겠습니다. 최근 매물 시세 기준으로 나름 적정가격을 산출해 보았으니 절대 정답은 아니고 참조만 하시면 될 것입

first.lch0915.com

2024.04.29 - [재테크] - [부동산] 주차별 아파트 매물 Trend 대시보드

[부동산] 주차별 아파트 매물 Trend 대시보드

네이버 매물 정보를 활용하여 주차별 아파트 매물 Trend를 비교할 수 있는 대시보드를 공유드립니다. 아파트 2개를 선택하여 주차별 아파트의 매물 가격 Trend를 확인하실 수 있는 대시보드로 원하