최근 부동산 관련 여러 뉴스나 유튜브를 보면 특정 아파트에 대해서만 가격이 싸다, 비싸다 이야기하는 경우가 많습니다. 사람들이 모두 인기 있는 아파트에만 사는 것은 아니고 인기 없는 아파트가 대부분인데 내가 살고 있는 아파트가 어느 정도 수준인지 알기에는 초보자의 경우 매우 어렵습니다. 이에 시리즈 형식으로 크게 이슈가 되지 않는 아파트에 대해서 나름 적정평가를 해보도록 하겠습니다. 제 나름 기준으로 산출되는 평가이니 절대 정답은 아니고 참조만 하시면 될 것입니다.
목차
1. 북한산코오롱하늘채 기본정보
2. 북한산코오롱하늘채 최근 거래 내역
3. 북한산코오롱하늘채와 비슷한 가격대 다른 매물과 비교
4. 북한산코오롱하늘채 절대 가격 평가
5. 결론
1. 북한산코오롱하늘채 기본정보
첫 번째 적정평가는 북한산코오롱하늘채로 선정했습니다. 해당 아파트는 13년에 입주를 시작한 12년 차 아파트로 구축으로 들어가는 아파트입니다. 입지는 서울특별시 도봉구 쌍문동 732에 위치, 앞에 우이천이 흐르고 있고 근처에 덕성여대가 위치하고 있습니다. 초등학교는 바로 인접하고 있어 해당 단지에 장점이며 단점으로는 지하철과의 거리가 멀리 있어 교통은 좋지 않습니다.
| 조사일자 | 2024년 03월 29일 | |
| 아파트명 | 쌍문동 북한산코오롱하늘채 | |
| 주소 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 732 | |
| 세대 | 293세대 | |
| 입주년도 | 2013년 9월(12년차) | |
| 용적율 | 235% | |
| 건폐율 | 24% | |
| 평형 | 23평 | 48세대 |
| 33평 | 167세대 | |
| 44평 | 28세대 | |
| 특징 | 평지 | |
| 쌍문 초등학교 인접 3분 | ||
| 지하철 14분 | ||
| 최근 실거래가 | 33평 | 6.8억 |
| 최근 전세가 | 33평 | 4.7억 |
| 23평 | 4억 | |
| 44평 | 5.4억 | |
2. 북한산코오롱하늘채 최근 거래 내역
해당 단지의 거래는 그리 많지 않습니다. 거래량이 많지 않은 단지로 타입 84 기준으로 최근 거래를 알아보도록 하겠습니다.
월세 거래 내역
| 계약월 | 일자 | 정보 | 가격 | 타입 | 거래동층 |
| 23.11 | 8 | 갱신 | 월세 3억 8,850/30 | 84 | 104동16층 |
| 23.10 | 28 | 갱신 | 월세 2억 6,000/80 | 84 | 103동17층 |
| 23.08 | 8 | 월세 3억 /80 | 84 | 104동13층 | |
| 23.07 | 20 | 월세 1억 5,000/140 | 84 | 103동5층 | |
| 17 | 월세 6,000/155 | 84 | 103동1층 | ||
| 23.01 | 4 | 월세 1억 /120 | 84 | 104동3층 |
전세 거래 내역
| 계약월 | 일자 | 정보 | 가격 | 타입 | 거래동층 |
| 24.02 | 19 | 전세4억 7,000 | 84 | 103동8층 | |
| 24.01 | 20 | 전세4억 3,000 | 84 | 104동2층 | |
| 9 | 갱신 | 전세5억 | 84 | 104동12층 | |
| 23.12 | 20 | 전세4억 4,000 | 84 | 104동1층 | |
| 23.11 | 21 | 갱신 | 전세4억 2,000 | 84 | 102동3층 |
3. 북한산코오롱하늘채와 비슷한 가격대 다른 매물과 비교
네이버 부동산 매물들의 평균 평당 전세가와 평균 평당 매매가를 X축과 Y축으로 두고 각 아파트들의 위치를 표기해 보았습니다. 북한산코오롱하늘채와 비슷한 매물 단가를 보이는 단지로는 북한산아이파크와 대상 현대타운을 볼 수 있습니다.
아파트별 실거래가 상대 비교
위 단지들의 실거래가의 추세를 살펴보겠습니다. 실거래가 기준 3개 단지는 일정 수준의 GAP을 기준을 우상향 하다가 20년에 북한산아이파크가 크게 슈팅이 일어나고 다시 그 간격이 좁혀지고 있는 것을 볼 수 있습니다. 최신 실거래가 기준으로 보면 북한산아이파크가 대상타운현대와 거의 붙어있는 상황으로 3단지를 상대적으로 비교할 때 북한산코오롱하늘채보 다다는 북한산아이파크가 더 좋은 선택인 것 같습니다.
4. 북한산코오롱하늘채 절대 가격 평가
월세 기반 전세 가격 변환
위에 작성된 월세, 전세 거래 내역을 기준으로 년세와 전월세 전환율을 산출하였습니다. 각 매매 건별로 아래와 같이 전월세 전환율이 산출이 되며 거래량이 많지 않아 최근을 대표할 수 있는 23년 10~11월 평균 전월세 전환율을 대표로 사용하겠습니다.
| 날짜 | 보증금 | 월세 | 타입 | 층 | 년세 | 전세 실거래 (평균) |
전세실거래가 - 보증금 | 전월세 전환율(전세 실거래) |
| 23.11 | 388,500K | 300K | 84 | 104동16층 | 3,600K | 452,000K | 63,500K | 5.7% |
| 23.10 | 260,000K | 800K | 84 | 103동17층 | 9,600K | 452,000K | 192,000K | 5.0% |
| 23.08 | 300,000K | 800K | 84 | 104동13층 | 9,600K | 452,000K | 152,000K | 6.3% |
| 23.07 | 150,000K | 1,400K | 84 | 103동5층 | 16,800K | 452,000K | 302,000K | 5.6% |
| 평균 | 452,000K | 5.3% |
전월세 전환율 기준 아파트 적정가격 평가
앞서 산출된 5.3%의 전월세 전환율과 해당하는 가중치 1.96배를 고려하고 향후 미래 재건축에 대한 비용으로 23년 9월 국토부 공시된 면적당 공사비 1,976,000원 + 사업비를 고려하면 대략 2.88억으로 산출할 수 있습니다. 미래 가치에 대한 가정이 들어 있어 산출된 값은 정확하지는 않으며 이 기준으로 아파트의 미래가치를 산출하면 5.98억 정도, 산출 +5% 정도의 오차를 고려하면 최대 6.28억 정도까지 볼 수 있을 것 같습니다.
| 전월세 전환율 | 가중치 | 전세 | 현금흐름 | 비용 | 가격 | 가격(+5%) | 실거래가(23.12) | Diff |
| 5.0% | 2.05 | 4.52 | 9.27 | 2.88 | 6.38 | 6.70 | 6.80 | 0.10 |
| 5.1% | 2.02 | 9.13 | 6.25 | 6.56 | 6.80 | 0.24 | ||
| 5.2% | 1.99 | 8.99 | 6.11 | 6.42 | 6.80 | 0.38 | ||
| 5.3% | 1.96 | 8.86 | 5.98 | 6.28 | 6.80 | 0.52 | ||
| 5.4% | 1.93 | 8.72 | 5.84 | 6.13 | 6.80 | 0.67 |
5. 결론
비슷한 매물대의 다른 아파트와 비교해 보았을 때 북한산코오롱하늘채는 크게 좋다는 생각을 할 수 없으며 가정을 동반한 절대평가에서도 현 실거래가는 적정가치보다 5천만 원 정도 비싸다고 평가할 수 있습니다. 해당 단지를 원하시는 분들께 서를 현재 매물에서 사시는 것보다는 적정한 네고를 해보시는 것이 좋을 듯합니다.
