이번 포스팅은 만리동 서울역센트럴자이를 분석해 보도록 하겠습니다. 최근 매물 시세 기준으로 나름 적정가격을 산출해 보았으니 절대 정답은 아니고 참조만 하시면 될 것입니다.
목차
1. 서울역센트럴자이 기본정보
2. 서울역센트럴자이 최근 거래 내역
3. 서울역센트럴자이와 비슷한 가격대 다른 매물과 비교
4. 서울역센트럴자이 절대 가격 평가
5. 결론
1. 서울역센트럴자이 기본정보
이번 포스팅은 서울역센트럴자이로 선정했습니다. 해당 아파트는 17년에 입주를 시작한 8년 차 아파트 준신축 단지입니다. 주소는 중구 만리동 2가 273에 위치, 근처에 서울역이 위치하고 있으며 초등학교, 중학교, 고등학교가 근방에 있어 통학하기가 쉽다고 할 수 있습니다. 또 공원이 인접하고 있어 경관과 산책하기 좋으며 단점으로는 약간의 경사가 있고 지하철과의 거리는 10분 정도가 소요됩니다. 높은 가격대의 아파트 단지로 근방에서 대장 단지로 볼 수 있습니다.
| 조사일자 | 24년 4월 5일 | |
|---|---|---|
| 아파트명 | 서울역 센트럴자이 | |
| 주소 | 서울시 만리동 2가 273 | |
| 세대 | 1341세대 | |
| 입주년도 | 2017년 8월 | |
| 용적율 | 243% | |
| 건폐율 | 19% | |
| 평형 | 25평 | 413세대 |
| 29평 | 139세대 | |
| 30평 | 87세대 | |
| 34평 | 455세대 | |
| 39평 | 19세대 | |
| 특징 | 약간 오르막길 | |
| 지하철 약 10분 | ||
| 주위에 공원 인접 | ||
| 최근 실거래가 | 34평 | 16.9억 |
| 최근 전세가 | 39평 | 10억 |
| 34평 | 7.7억 | |
| 30평 | 7.8억 | |
| 29평 | 7억 | |
| 25평 | 6.75억 | |
2. 서울역센트럴자이 최근 거래 내역
타입 84 기준으로 최근 월세 및 전세 거래를 알아보도록 하겠습니다. 특별히 눈의 띄는 점은 전세가 최근일수록 가격이 증가하는 추세를 확인할 수 있었습니다.
월세 거래 내역
| 계약월 | 일 | 정보 | 가격 | 타입 | 거래동층 |
|---|---|---|---|---|---|
| 24.03 | 30 | 갱신 | 월세7억 /30 | 84A,C | 110동12층 |
| 13 | 월세5,000/380 | 84B,E | 111동24층 | ||
| 11 | 월세2억 5,000/170 | 84B,E | 108동7층 | ||
| 24.02 | 7 | 월세500/300 | 84B,E | 108동10층 | |
| 24.01 | 27 | 월세1억 /350 | 84B,E | 111동24층 | |
| 26 | 월세4,200/60 | 84B,E | 109동21층 | ||
| 22 | 월세1억 5,000/280 | 84A,C | 103동4층 | ||
| 5 | 월세2,000/70 | 84B,E | 108동16층 |
전세 거래 내역
| 계약월 | 일 | 정보 | 가격 | 타입 | 거래동층 |
|---|---|---|---|---|---|
| 24.03 | 9 | 전세6억 8,000 | 84B,E | 108동8층 | |
| 9 | 갱신 | 전세8억 5,000 | 84A,C | 107동5층 | |
| 6 | 전세6억 5,000 | 84A,C | 107동24층 | ||
| 2 | 갱신 | 전세9억 | 84A,C | 103동21층 | |
| 24.02 | 29 | 전세8억 1,000 | 84A,C | 109동8층 | |
| 25 | 전세8억 4,000 | 84A,C | 110동19층 | ||
| 20 | 갱신 | 전세8억 2,000 | 84A,C | 103동14층 | |
| 8 | 전세8억 3,000 | 84A,C | 103동23층 | ||
| 5 | 전세8억 5,000 | 84A,C | 103동24층 | ||
| 24.01 | 29 | 갱신 | 전세8억 | 84A,C | 111동8층 |
| 27 | 전세8억 1,000 | 84A,C | 107동11층 | ||
| 16 | 전세1억 | 84A,C | 111동10층 | ||
| 13 | 전세7억 3,000 | 84B,E | 110동14층 | ||
| 12 | 갱신 | 전세7억 8,750 | 84A,C | 107동7층 | |
| 11 | 갱신 | 전세7억 9,500 | 84A,C | 109동14층 | |
| 6 | 전세7억 6,000 | 84A,C | 111동5층 | ||
| 5 | 갱신 | 전세7억 | 84B,E | 108동9층 |
3. 서울역센트럴자이와 비슷한 가격대 다른 매물과 비교
네이버 부동산 매물들의 평균 평당 전세가와 평균 평당 매매가를 X축과 Y축으로 두고 각 아파트들의 위치를 표기해 보았습니다. 서울역센트럴자이와 비슷한 매물 단가를 보이는 단지로는 서울역한라비발디센트럴와 힐스테이트신촌, 신촌푸르지오, e 편한 세상신촌을 비슷한 매물대로 비교해 보도록 하겠습니다.
아파트별 실거래가 상대 비교
위 비교 단지들의 실거래가의 추세를 살펴보겠습니다. 거래가 기준 여러 단지는 비슷한 가격대를 보여주고 있습니다.
그래프를 보면 약간 차이는 있지만 비슷한 실거래가 트렌드를 볼 수 있습니다. 정리해서 보면 실거래가에서는 차이가 작으나 위 비슷한 가격대 다른 매물 이미지를 보면 서울역센트럴자이가 매물대가 높은 것을 볼 수 있습니다. 비슷한 실거래가의 높은 매물대면 현재로는 고평가 영역으로 간주할 수 있습니다.
4. 서울역센트럴자이 절대 가격 평가
월세 기반 전세 가격 변환 (단위:백만 원)
위에 작성된 월세, 전세 거래 내역을 기준으로 연세와 전월세 전환율을 산출하였습니다. 각 매매 건별로 아래와 같이 전월세 전환율이 산출이 되며 최근을 대표할 수 있는 24년 2~3월 평균 전월세 전환율을 대표로 사용하겠습니다. 아래 표에 의해 산출된 평균 전월세전환율은 4.7%이고 24년 1월 서울 중구 기준 전월세 전환율은 4.9%입니다.
| 계약월 | 일 | 보증금 | 월세 | 년세 | 전세 | 전세-보증금 | 전월세 전환율(전세 실거래) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 24.03 | 30 | 700 | 0.30 | 3.6 | 788 | 88 | 4.1% |
| 13 | 50 | 3.80 | 45.6 | 788 | 738 | 6.2% | |
| 11 | 250 | 1.70 | 20.4 | 788 | 538 | 3.8% | |
| 24.02 | 7 | 5 | 3.00 | 36.0 | 788 | 783 | 4.6% |
전월세 전환율 기준 아파트 적정가격 평가 (단위 : 억 원)
앞서 산출된 4.7%(평균값)의 전월세전환율과 서울 중구 평균 전월세 전환율 4.9%을 월세 인상률 5%과 같이 고려한 가중치를 정리하였습니다. 아래 표를 보시면 각 가중치를 찾아보실 수 있습니다. 미래 재건축에 대한 비용으로 23년 9월 국토부 공시된 면적당 공사비 1,976,000원 + 사업비를 고려하면 대략 비용 2.88억으로 산출하였습니다.
해당 단지는 근방 대장 단지로 수요 프리미엄 10%를 추가해서 산출했습니다. 그 결과 전월세전환율 4.7% 일 때 15.9억 정도, 4.9% 일 때 15억으로 아파트 가격을 산출할 수 있습니다. 프리미엄 10% 더해도 현재 실거래가는 산출된 가격보다 약 1억 원 정도 높은 수준으로 볼 수 있습니다.
| 전월세 전환율 | 가중치 | 전세 (평균) |
현금흐름 | 비용 | 가격 | 가격(+10%) 프리미엄 추가 | 실거래가(24.3) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.5% | 2.3 | 7.88 | 18.1 | 2.88 | 15.2 | 16.8 | 16.9 |
| 4.6% | 2.25 | 7.88 | 17.7 | 2.88 | 14.9 | 16.3 | 16.9 |
| 4.7% | 2.2 | 7.88 | 17.3 | 2.88 | 14.5 | 15.9 | 16.9 |
| 4.8% | 2.15 | 7.88 | 16.9 | 2.88 | 14.1 | 15.5 | 16.9 |
| 4.9% | 2.1 | 7.88 | 16.6 | 2.88 | 13.7 | 15.0 | 16.9 |
| 전환율 = 월세인상율 | 2.05 | 7.88 | 16.2 | 2.88 | 13.3 | 14.6 | 16.9 |
5. 결론
비슷한 매물대의 다른 아파트와 비교해 보았을 때 서울역센트럴자이는 매물이 높은 가격대를 유지하고 있으며 절대가격 평가로 보아도 프리미엄을 부가한 가격보다 1억 원 정도 높은 실거래로 거래가 이루어지고 있습니다. 현재 고평가 영역에 있는 것으로 보이며 해당 단지보다는 주위 단지를 살펴보는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.
