이번 포스팅은 옥수동 래미안옥수리버젠 시세 및 적정가격을 분석해 보도록 하겠습니다. 최근 매물 시세 기준으로 나름 적정가격을 산출해 보았으니 절대 정답은 아니고 참조만 하시면 될 것입니다.
목차
1. 래미안옥수리버젠 기본정보
2. 래미안옥수리버젠 최근 거래 내역
3. 래미안옥수리버젠과 비슷한 가격대 다른 매물과 비교
4. 래미안옥수리버젠 절대 가격 평가
5. 결론
1. 래미안옥수리버젠 기본정보
래미안옥수리버젠은 12년에 입주를 시작한 13년 차 아파트 구축 단지입니다. 주소는 옥수동 561로 강남에 쉽게 접근할 수 있는 단지로 지하철 근처 역세권에 위치하고 있습니다.
조사일자 | 24년 4월 29일 | |
---|---|---|
아파트명 | 옥수동 래미안옥수리버젠 | |
주소 | 서울특별시 성동구 옥수동 561 | |
세대 | 1,511세대 | |
입주년도 | 2012년 12월(13년차) | |
용적율 | 238% | |
건폐율 | 22% | |
평형 | 24평 | 700세대 |
33평 | 600세대 | |
44평 | 100세대 | |
45평 | 39세대 | |
52평 | 72세대 | |
특징 | 강남 인접 | |
지하철역 인접 | ||
최근 실거래가 | 33평 | 17억 8,000 |
최근 전세가 | 24평 | 6억 6,610 |
33평 | 8억 8,000 | |
44평 | 13억 | |
45평 | 10억 9,000 | |
52평 | 16억 | |
전월세 전환율 | 2024년 2월 | 4.90% |
2. 래미안옥수리버젠 최근 거래 내역
타입 84 기준으로 최근 24년 1~3월 월세 및 전세 거래를 알아보도록 하겠습니다.
월세 거래 내역
계약월 | 일자 | 정보 | 가격 | 타입 | 거래동층 |
---|---|---|---|---|---|
24.04 | 23 | 갱신 | 월세2,000/400 | 84A | 107동20층 |
18 | 월세3억 /300 | 84A | 106동5층 | ||
17 | 월세2억 /300 | 84B | 104동4층 | ||
24.03 | 30 | 월세2억 /290 | 84A | 103동11층 | |
28 | 갱신 | 월세2억 /320 | 84A | 107동6층 | |
26 | 갱신 | 월세1억 /380 | 84B | 115동11층 | |
25 | 월세5억 7,000/200 | 84B | 114동13층 | ||
23 | 월세3억 /300 | 84B | 104동7층 | ||
18 | 월세9억 /40 | 84A | 110동2층 | ||
11 | 갱신 | 월세3억 /210 | 84B | 16층 | |
24.02 | 14 | 월세1억 /370 | 84A | 101동3층 | |
4 | 월세1억 /370 | 84B | 115동5층 | ||
24.01 | 24 | 월세9억 /12 | 84C | 108동10층 | |
19 | 월세1억 /380 | 84B | 108동17층 | ||
19 | 갱신 | 월세1억 /300 | 84A | 113동4층 | |
18 | 갱신 | 월세4억 /160 | 84B | 115동6층 | |
16 | 갱신 | 월세1억 /255 | 84B | 115동15층 | |
4 | 월세5,000/380 | 84A | 102동2층 |
전세 거래 내역
계약월 | 일 | 정보 | 가격 | 타입 | 거래동층 |
---|---|---|---|---|---|
24.03 | 23 | 갱신 | 전세7억 9,000 | 84B | 103동8층 |
22 | 전세8억 6,000 | 84A | 7층 | ||
14 | 전세9억 2,000 | 84B | 102동6층 | ||
9 | 갱신 | 전세9억 | 84B | 114동1층 | |
6 | 전세9억 3,000 | 84B | 102동10층 | ||
24.02 | 24 | 갱신 | 전세9억 5,000 | 84A | 110동11층 |
23 | 갱신 | 전세9억 9,500 | 84A | 107동3층 | |
20 | 전세9억 5,000 | 84A | 111동14층 | ||
17 | 갱신 | 전세7억 8,000 | 84B | 108동10층 | |
17 | 갱신 | 전세10억 5,000 | 84A | 107동10층 | |
16 | 전세9억 | 84B | 108동3층 | ||
16 | 갱신 | 전세10억 | 84A | 113동8층 | |
16 | 갱신 | 전세9억 | 84A | 107동11층 | |
24.01 | 31 | 갱신 | 전세9억 7,000 | 84A | 101동9층 |
31 | 전세10억 | 84A | 110동1층 | ||
21 | 갱신 | 전세10억 | 84A | 101동6층 | |
20 | 전세9억 5,000 | 84B | 112동3층 | ||
11 | 전세9억 2,000 | 84A | 113동5층 | ||
10 | 전세10억 | 84A | 106동14층 | ||
9 | 전세9억 | 84A | 107동8층 | ||
2 | 전세9억 3,000 | 84A | 102동6층 |
3. 래미안옥수리버젠과 비슷한 가격대 다른 매물과 비교
네이버 부동산 매물들의 평균 평당 전세가와 평균 평당 매매가를 X축과 Y축으로 두고 각 아파트들의 위치를 표기해 보았습니다. 래미안옥수리버젠과 비슷한 매물 단가를 보이는 단지로는 마포더클래시와 힐스테이트서울숲리버, 래미안마포리버웰, e편한세상마보리버파크를 선택해 보았습니다.
아파트별 실거래가 상대 비교
e편한세상마포리버파크, 래미안마포리버웰과 비교해 보면 전반적인 실거래 추세가 e편한세상마포리버파크, 래미안마포리버웰이 더 높은 가격 추세로 최근에는 가격 GAP이 줄어든 것을 볼 수 있습니다. 입지적인 가치가 변하지 않았다면 상대적으로 래미안옥수리버젠이 고평가라 볼 수 있습니다.
마포더클래시는 현재 등기가 완료되지 않는 상태로 비교가 어려우며, 힐스테이트서울숲리버와 비교해 보면 비슷한 가격대로 간주할 수 있겠습니다.
4. 래미안옥수리버젠 절대 가격 평가
월세 기반 전세 가격 변환(단위 : 만원)
24년 월세 실적을 기준으로 전월세 전환율을 산출하였습니다. 아래 실적 14.5%을 Outlier로 간주하고 제외하면 전월세전환율 평균 5.0%입니다. 성동구의 최근 2월 전월세전환율은 4.9%로 비슷한 수준으로 해당 전월세 전환율을 적정한 수준으로 평가할 수 있을 것 같습니다.
계약월 | 일 | 보증금 | 월세 | 년세 | 전세 | 전세-보증금 | 전월세전환율 |
---|---|---|---|---|---|---|---|
24.04 | 23 | 2,000 | 400 | 4800 | 93,310 | 91,310 | 5.3% |
18 | 30,000 | 300 | 3600 | 93,310 | 63,310 | 5.7% | |
17 | 20,000 | 300 | 3600 | 93,310 | 73,310 | 4.9% | |
24.03 | 30 | 20,000 | 290 | 3480 | 93,310 | 73,310 | 4.7% |
28 | 20,000 | 320 | 3840 | 93,310 | 73,310 | 5.2% | |
26 | 10,000 | 380 | 4560 | 93,310 | 83,310 | 5.5% | |
25 | 57,000 | 200 | 2400 | 93,310 | 36,310 | 6.6% | |
23 | 30,000 | 300 | 3600 | 93,310 | 63,310 | 5.7% | |
18 | 90,000 | 40 | 480 | 93,310 | 3,310 | 14.5% | |
11 | 30,000 | 210 | 2520 | 93,310 | 63,310 | 4.0% | |
24.02 | 14 | 10,000 | 370 | 4440 | 93,310 | 83,310 | 5.3% |
4 | 10,000 | 370 | 4440 | 93,310 | 83,310 | 5.3% | |
24.01 | 24 | 90,000 | 12 | 144 | 93,310 | 3,310 | 4.4% |
19 | 10,000 | 380 | 4560 | 93,310 | 83,310 | 5.5% | |
19 | 10,000 | 300 | 3600 | 93,310 | 83,310 | 4.3% | |
18 | 40,000 | 160 | 1920 | 93,310 | 53,310 | 3.6% | |
16 | 10,000 | 255 | 3060 | 93,310 | 83,310 | 3.7% | |
4 | 5,000 | 380 | 4560 | 93,310 | 88,310 | 5.2% |
전월세 전환율 기준 아파트 적정가격 평가 (단위 : 억 원)
전월세전환율 5.0%과 월세 인상률 5%을 같이 고려하여 가중치를 정리하였습니다. 아래 표를 보시면 각 가중치를 찾아보실 수 있습니다. 미래 재건축에 대한 비용으로 23년 9월 국토부 공시된 면적당 공사비 1,976,000원 + 사업비를 고려하면 대략 비용 2.88억으로 산출하였습니다.
해당 단지에 최대 10% 프리미엄을 준다고 가정하면 전월세 전환율 4.9% 일 때 18.4억, 5.0% 일 때 17.9억입니다. 최근 실거래 17.5억과 비교해서는 어느 정도 매수권에 접근했다고 볼 수 있을 것 같습니다만 현재 매물 기준으로는 고평가로 생각됩니다. 조금 매수 타이밍이 늦은 것 같습니다.
전월세 전환율 | 가중치 | 전세 | 현금흐름 | 비용 | 가격 | 가격(+10%) 프리미엄 추가 | 실거래가(24.4) | 매물평균 |
---|---|---|---|---|---|---|---|---|
4.9% | 2.1 | 9.33 | 19.6 | 2.88 | 16.7 | 18.4 | 17.8 | 19.1 |
5.0% | 2.05 | 9.33 | 19.1 | 2.88 | 16.2 | 17.9 | 17.8 | 19.1 |
최근 래미안옥수리버젠 아파트 매물 Trend 대시보드
5. 결론
이미 타이밍은 조금 늦은 것 같습니다. 물론 현재 매물 나온 것을 보면 17억대 매물이 있는 것 같지만 해당 매물은 저층 매물로 파악됩니다. 괜찮은 매물은 19억대로 보이는데.. 다른 곳을 알아보는 것이 좋겠습니다
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