이번 포스팅은 종암동 래미안세레니티를 분석해 보도록 하겠습니다. 최근 매물 시세 기준으로 나름 적정가격을 산출해 보았으니 절대 정답은 아니고 참조만 하시면 될 것입니다.
목차
1. 래미안세레니티 기본정보
2. 래미안세레니티 최근 거래 내역
3. 래미안세레니티와 비슷한 가격대 다른 매물과 비교
4. 래미안세레니티 절대 가격 평가
5. 결론
1. 래미안세레니티 기본정보
이번 적정평가는 래미안세레니티로 선정했습니다. 해당 아파트는 09년에 입주를 시작한 16년 차 아파트 구축 단지입니다. 입지는 서울특별시 성북구 종암동 133에 위치, 근처에 고려대학교가 위치하고 있으며 부속 병원이 바로 위치하고 있어 병세권역으로 간주할 수 있습니다. 단점으로는 약간의 경사가 있으며 현재 지하철과의 거리가 멀리 있어 교통은 좋다고 이야기하기는 어렵습니다. 하지만 동북선이 공사 중으로 완공이 되면 가치가 높아질 수 있을 것으로 간주됩니다.
| 조사일자 | 2024년 04월 02일 | |
|---|---|---|
| 아파트명 | 종암동 래미안세레니티 | |
| 주소 | 서울특별시 성북구 종암동 133 | |
| 세대 | 955세대 | |
| 입주년도 | 2009년 10월(16년차) | |
| 용적율 | 249% | |
| 건폐율 | 16% | |
| 평형 | 25평 | 345세대 |
| 33평 | 446세대 | |
| 43평 | 164세대 | |
| 특징 | 경사 있음 | |
| 고려대학교 부속병원 인근 | ||
| 지하철역과 거리가 있음(길음역 10분 이상), 동북선 공사 중 | ||
| 최근 실거래가 | 33평 | 9.3억 |
| 최근 전세가 | 33평 | 6억 |
| 23평 | 4.7억 | |
| 43평 | 6.6억 | |
2. 래미안세레니티 최근 거래 내역
타입 84 기준으로 최근 월세 및 전세 거래를 알아보도록 하겠습니다. 특별히 눈의 띄는 점은 전세가 최근일수록 가격이 증가하는 추세를 확인할 수 있었습니다.
월세 거래 내역
| 계약월 | 일 | 정보 | 가격 ↓ | 타입 | 거래동층 |
| 24.03 | 16 | 월세3억 /100 | 84A | 205동15층 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 24.02 | 19 | 월세1억 /165 | 84A | 213동1층 | |
| 23.12 | 15 | 월세3억 /80 | 84A | 213동1층 | |
| 23.1 | 24 | 월세2억 5,000/120 | 84B | 209동15층 | |
| 23.09 | 23 | 월세4억 5,000/30 | 84B | 212동19층 | |
| 23.07 | 21 | 월세5,000/160 | 84B | 207동10층 | |
| 24.01 | 15 | 갱신 | 월세1억 /160 | 84C | 207동11층 |
| 23.08 | 23 | 갱신 | 월세2억 7,250/100 | 84C | 209동19층 |
전세 거래 내역
| 계약 | 일 | 정보 | 가격 ↓ | 타입 | 거래동층 |
| 24.03 | 23 | 갱신 | 전세6억 | 84C | 212동2층 |
|---|---|---|---|---|---|
| 24.01 | 12 | 전세5억 4,000 | 84C | 212동18층 | |
| 6 | 전세5억 8,000 | 84C | 212동5층 | ||
| 23.12 | 22 | 갱신 | 전세5억 6,000 | 84C | 209동17층 |
| 24.03 | 30 | 갱신 | 전세6억 1,000 | 84B | 207동8층 |
| 6 | 전세6억 | 84B | 214동16층 | ||
| 2 | 전세6억 | 84B | 207동21층 | ||
| 24.02 | 23 | 갱신 | 전세5억 5,000 | 84B | 212동13층 |
| 17 | 전세5억 7,000 | 84B | 214동18층 | ||
| 24.01 | 22 | 갱신 | 전세5억 5,000 | 84A | 213동7층 |
| 23.12 | 15 | 갱신 | 전세5억 6,000 | 84B | 212동20층 |
| 23.11 | 8 | 갱신 | 전세5억 | 84B | 209동2층 |
| 23.10 | 27 | 전세5억 3,000 | 84A | 213동6층 | |
| 23.09 | 24 | 전세5억 5,000 | 84A | 206동5층 |
3. 래미안세레니티와 비슷한 가격대 다른 매물과 비교
네이버 부동산 매물들의 평균 평당 전세가와 평균 평당 매매가를 X축과 Y축으로 두고 각 아파트들의 위치를 표기해 보았습니다. 래미안세리니티와 비슷한 매물 단가를 보이는 단지로는 래미안장위포레카운티 와 래미안장위퍼스트하이, 종암SK뷰 2차, 길음역금호어울림, 길음뉴타운 5단지래미안 등을 비슷한 가격대로 간주할 수 있습니다.
아파트별 실거래가 상대 비교
위 단지들의 실거래가의 추세를 살펴보겠습니다. 거래가 기준 여러 단지는 비슷한 가격대를 보여주고 있습니다. 장위동아파트들이 약간 더 높은 가격대를 유지하고 있었지만 최근으로 보면 비슷한 가격으로 상대적으로 보면 장위동 아파트들이 약간 더 좋아 보이는 면은 있습니다. 길음뉴타운과의 GAP은 벌어져 있는 상태로 상대적으로 래미안세레니티가 저렴해 보입니다.
4. 래미안세레니티 절대 가격 평가
월세 기반 전세 가격 변환
위에 작성된 월세, 전세 거래 내역을 기준으로 년세와 전월세 전환율을 산출하였습니다. 각 매매 건별로 아래와 같이 전월세 전환율이 산출이 되며 최근을 대표할 수 있는 24년 1~3월 평균 전월세 전환율을 대표로 사용하겠습니다.
| 날짜 | 보증금 | 월세 | 타입 | 층 | 년세 | 전세 실거래가 | 전세실거래가 - 보증금 | 전월세 전환율(전세 실거래) |
| 24.03 | 300,000K | 1,000K | 84A | 205동15층 | 12,000K | 574,545K | 274,545K | 4.4% |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 24.02 | 100,000K | 1,650K | 84A | 213동1층 | 19,800K | 574,545K | 474,545K | 4.2% |
| 24.01 | 100,000K | 1,600K | 84C | 207동11층 | 19,200K | 574,545K | 474,545K | 4.0% |
전월세 전환율 기준 아파트 적정가격 평가
앞서 산출된 4.3%(평균값)의 전월세 전환율과 월세 인상률 5% 고려한 가중치 2.46배를 적용, 향후 미래 재건축에 대한 비용으로 23년 9월 국토부 공시된 면적당 공사비 1,976,000원 + 사업비를 고려하면 대략 비용 2.88억으로 산출할 수 있습니다. 미래 가치에 대한 가정이 들어 있어 산출된 값은 정확하지는 않으며 이 기준으로 아파트의 미래가치를 산출하면 11.24억 정도, 산출 +5% 정도의 오차를 고려하면 최대 11.8억 정도까지 볼 수 있을 것 같습니다.
확실히 전세가율이 65% 가까이 올라오니 전월세 전환율이 낮아지고 이에 가중치 배율이 증가한 것으로 보입니다.
이 가정이 맞다면 확실히 현재 가격은 저렴한 것이 확실합니다.
| 전월세 전환율 | 가중치 | 전세 | 현금흐름 | 비용 | 가격 | 가격(+5%) | 실거래가(23.12) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3% | 2.46 | 5.74 | 14.12 | 2.88 | 11.24 | 11.80 | 9.30 |
| 4.4% | 2.38 | 13.66 | 2.88 | 10.78 | 11.32 | ||
| 4.5% | 2.30 | 13.20 | 2.88 | 10.32 | 10.84 |
5. 결론
비슷한 매물대의 다른 아파트와 비교해 보았을 때 래미안세리니티는 장위동보다는 상대적으로 불리하며 길음동 보다는 저렴하다고 판단됩니다. 확실히 서울 성북구 지역 아파트가 저렴하다고 생각됩니다. 가정을 동반한 절대평가에서도 현 실거래가는 적정가치보다 2억 정도 싸다고 평가할 수 있습니다. 해당 단지를 원하시는 분들께서는 현재 매물에서 사시는 것을 고려해 볼 수도 있을 것 같습니다.
