[부동산] 옥수동 래미안옥수리버젠 시세 및 적정가격 평가

이번 포스팅은 옥수동 래미안옥수리버젠 시세 및 적정가격을 분석해 보도록 하겠습니다. 최근 매물 시세 기준으로 나름 적정가격을 산출해 보았으니 절대 정답은 아니고 참조만 하시면 될 것입니다.

목차
1. 래미안옥수리버젠 기본정보
2. 래미안옥수리버젠 최근 거래 내역
3. 래미안옥수리버젠과 비슷한 가격대 다른 매물과 비교
4. 래미안옥수리버젠 절대 가격 평가
5. 결론

1. 래미안옥수리버젠 기본정보

래미안옥수리버젠은 12년에 입주를 시작한 13년 차 아파트 구축 단지입니다. 주소는 옥수동 561로 강남에 쉽게 접근할 수 있는 단지로 지하철 근처 역세권에 위치하고 있습니다.

조사일자	24년 4월 29일
아파트명	옥수동 래미안옥수리버젠
주소	서울특별시 성동구 옥수동 561
세대	1,511세대
입주년도	2012년 12월(13년차)
용적율	238%
건폐율	22%
평형	24평	700세대
	33평	600세대
	44평	100세대
	45평	39세대
	52평	72세대
특징	강남 인접
특징	지하철역 인접
최근 실거래가	33평	17억 8,000
최근 전세가	24평	6억 6,610
	33평	8억 8,000
	44평	13억
	45평	10억 9,000
	52평	16억
전월세 전환율	2024년 2월	4.90%

2. 래미안옥수리버젠 최근 거래 내역

타입 84 기준으로 최근 24년 1~3월 월세 및 전세 거래를 알아보도록 하겠습니다.

월세 거래 내역

계약월	일자	정보	가격	타입	거래동층
24.04	23	갱신	월세2,000/400	84A	107동20층
	18		월세3억 /300	84A	106동5층
	17		월세2억 /300	84B	104동4층
24.03	30		월세2억 /290	84A	103동11층
	28	갱신	월세2억 /320	84A	107동6층
	26	갱신	월세1억 /380	84B	115동11층
	25		월세5억 7,000/200	84B	114동13층
	23		월세3억 /300	84B	104동7층
	18		월세9억 /40	84A	110동2층
	11	갱신	월세3억 /210	84B	16층
24.02	14		월세1억 /370	84A	101동3층
24.02	4		월세1억 /370	84B	115동5층
24.01	24		월세9억 /12	84C	108동10층
	19		월세1억 /380	84B	108동17층
	19	갱신	월세1억 /300	84A	113동4층
	18	갱신	월세4억 /160	84B	115동6층
	16	갱신	월세1억 /255	84B	115동15층
	4		월세5,000/380	84A	102동2층

전세 거래 내역

계약월	일	정보	가격	타입	거래동층
24.03	23	갱신	전세7억 9,000	84B	103동8층
	22		전세8억 6,000	84A	7층
	14		전세9억 2,000	84B	102동6층
	9	갱신	전세9억	84B	114동1층
	6		전세9억 3,000	84B	102동10층
24.02	24	갱신	전세9억 5,000	84A	110동11층
	23	갱신	전세9억 9,500	84A	107동3층
	20		전세9억 5,000	84A	111동14층
	17	갱신	전세7억 8,000	84B	108동10층
	17	갱신	전세10억 5,000	84A	107동10층
	16		전세9억	84B	108동3층
	16	갱신	전세10억	84A	113동8층
	16	갱신	전세9억	84A	107동11층
24.01	31	갱신	전세9억 7,000	84A	101동9층
	31		전세10억	84A	110동1층
	21	갱신	전세10억	84A	101동6층
	20		전세9억 5,000	84B	112동3층
	11		전세9억 2,000	84A	113동5층
	10		전세10억	84A	106동14층
	9		전세9억	84A	107동8층
	2		전세9억 3,000	84A	102동6층

3. 래미안옥수리버젠과 비슷한 가격대 다른 매물과 비교

네이버 부동산 매물들의 평균 평당 전세가와 평균 평당 매매가를 X축과 Y축으로 두고 각 아파트들의 위치를 표기해 보았습니다. 래미안옥수리버젠과 비슷한 매물 단가를 보이는 단지로는 마포더클래시와 힐스테이트서울숲리버, 래미안마포리버웰, e편한세상마보리버파크를 선택해 보았습니다.

아파트별 실거래가 상대 비교

e편한세상마포리버파크, 래미안마포리버웰과 비교해 보면 전반적인 실거래 추세가 e편한세상마포리버파크, 래미안마포리버웰이 더 높은 가격 추세로 최근에는 가격 GAP이 줄어든 것을 볼 수 있습니다. 입지적인 가치가 변하지 않았다면 상대적으로 래미안옥수리버젠이 고평가라 볼 수 있습니다.

마포더클래시는 현재 등기가 완료되지 않는 상태로 비교가 어려우며, 힐스테이트서울숲리버와 비교해 보면 비슷한 가격대로 간주할 수 있겠습니다.

4. 래미안옥수리버젠 절대 가격 평가

월세 기반 전세 가격 변환(단위 : 만원)

24년 월세 실적을 기준으로 전월세 전환율을 산출하였습니다. 아래 실적 14.5%을 Outlier로 간주하고 제외하면 전월세전환율 평균 5.0%입니다. 성동구의 최근 2월 전월세전환율은 4.9%로 비슷한 수준으로 해당 전월세 전환율을 적정한 수준으로 평가할 수 있을 것 같습니다.

계약월	일	보증금	월세	년세	전세	전세-보증금	전월세전환율
24.04	23	2,000	400	4800	93,310	91,310	5.3%
	18	30,000	300	3600	93,310	63,310	5.7%
	17	20,000	300	3600	93,310	73,310	4.9%
24.03	30	20,000	290	3480	93,310	73,310	4.7%
	28	20,000	320	3840	93,310	73,310	5.2%
	26	10,000	380	4560	93,310	83,310	5.5%
	25	57,000	200	2400	93,310	36,310	6.6%
	23	30,000	300	3600	93,310	63,310	5.7%
	18	90,000	40	480	93,310	3,310	14.5%
	11	30,000	210	2520	93,310	63,310	4.0%
24.02	14	10,000	370	4440	93,310	83,310	5.3%
24.02	4	10,000	370	4440	93,310	83,310	5.3%
24.01	24	90,000	12	144	93,310	3,310	4.4%
	19	10,000	380	4560	93,310	83,310	5.5%
	19	10,000	300	3600	93,310	83,310	4.3%
	18	40,000	160	1920	93,310	53,310	3.6%
	16	10,000	255	3060	93,310	83,310	3.7%
	4	5,000	380	4560	93,310	88,310	5.2%

전월세 전환율 기준 아파트 적정가격 평가 (단위 : 억 원)

전월세전환율 5.0%과 월세 인상률 5%을 같이 고려하여 가중치를 정리하였습니다. 아래 표를 보시면 각 가중치를 찾아보실 수 있습니다. 미래 재건축에 대한 비용으로 23년 9월 국토부 공시된 면적당 공사비 1,976,000원 + 사업비를 고려하면 대략 비용 2.88억으로 산출하였습니다.

해당 단지에 최대 10% 프리미엄을 준다고 가정하면 전월세 전환율 4.9% 일 때 18.4억, 5.0% 일 때 17.9억입니다. 최근 실거래 17.5억과 비교해서는 어느 정도 매수권에 접근했다고 볼 수 있을 것 같습니다만 현재 매물 기준으로는 고평가로 생각됩니다. 조금 매수 타이밍이 늦은 것 같습니다.

전월세 전환율	가중치	전세	현금흐름	비용	가격	가격(+10%) 프리미엄 추가	실거래가(24.4)	매물평균
4.9%	2.1	9.33	19.6	2.88	16.7	18.4	17.8	19.1
5.0%	2.05	9.33	19.1	2.88	16.2	17.9	17.8	19.1