이번 포스팅은 숭인동 종로청계힐스테이트를 분석해 보도록 하겠습니다. 최근 매물 시세 기준으로 나름 적정가격을 산출해 보았으니 절대 정답은 아니고 참조만 하시면 될 것입니다.
목차
1. 종로청계힐스테이트 기본정보
2. 종로청계힐스테이트 최근 거래 내역
3. 종로청계힐스테이트와 비슷한 가격대 다른 매물과 비교
4. 종로청계힐스테이트 절대 가격 평가
5. 결론
1. 종로청계힐스테이트 기본정보
종로청계힐스테이트 아파트는 09년에 입주를 시작한 16년 차 아파트 구축 단지입니다. 주소는 종로 숭인동 766으로 종로 CBD에 매우 쉽게 접근할 수 있는 단지로 지하철 신설동 역세권에 위치하고 있습니다.
| 조사일자 | 24년 4월 10일 | |
|---|---|---|
| 아파트명 | 숭인동 종로청계힐스테이트 | |
| 주소 | 서울특별시 종로구 숭인동 766 | |
| 세대 | 288세대 | |
| 입주년도 | 2009년 3월(16년차) | |
| 용적율 | 252% | |
| 건폐율 | 24% | |
| 평형 | 25평 | 128세대 |
| 33평 | 116세대 | |
| 42평 | 44세대 | |
| 특징 | 서울 중심 종로 인접 | |
| 지하철역 인접 | ||
| 최근 실거래가 | 33평 | 10억 1,300 |
| 최근 전세가 | 25평 | 4억 6,500 |
| 33평 | 5억 3,000 | |
| 42평 | 6억 | |
| 전월세 전환율 | 2024년 1월 | 4.80% |
2. 종로청계힐스테이트 최근 거래 내역
타입 84 기준으로 최근 월세 및 전세 거래를 알아보도록 하겠습니다. 24년 들어 거래가 많이 없어 월세나 전세의 가격대를 설정하기가 어려워 보입니다.
월세 거래 내역
| 계약월 | 일 | 정보 | 가격 | 타입 | 거래동층 |
|---|---|---|---|---|---|
| 24.02 | 8 | 갱신 | 월세4억 /40 | 84 | 105동1층 |
| 23.10 | 30 | 월세3억 /70 | 84 | 105동20층 | |
| 23.09 | 15 | 갱신 | 월세1억 /160 | 84 | 105동2층 |
| 23.08 | 17 | 월세1억 /150 | 84 | 105동15층 |
전세 거래 내역
| 계약 | 일 | 정보 | 가격 | 타입 | 거래동층 |
|---|---|---|---|---|---|
| 24.03 | 8 | 전세5억 3,000 | 84 | 105동16층 | |
| 24.02 | 21 | 전세5억 | 84 | 105동19층 | |
| 23.09 | 4 | 전세6억 | 84 | 105동4층 | |
| 23.07 | 28 | 전세5억 2,000 | 84 | 105동4층 | |
| 23.07 | 8 | 전세5억 5,000 | 84 | 105동17층 |
3. 종로청계힐스테이트와 비슷한 가격대 다른 매물과 비교
네이버 부동산 매물들의 평균 평당 전세가와 평균 평당 매매가를 X축과 Y축으로 두고 각 아파트들의 위치를 표기해 보았습니다. 종로청계힐스테이트와 비슷한 매물 단가를 보이는 단지로는 레미안아름숲와 장안힐스테이트, 보문아이파크 등으로 이 단지들과 비교해 보도록 하겠습니다.
아파트별 실거래가 상대 비교
위 비교 단지들의 실거래가의 추세를 살펴보겠습니다. 실거래가 기준으로 종로청계힐스테이트가 상대적으로 가격이 저렴한 것으로 보입니다. 래미안아름숲과 돈암코오롱하늘채와 비교해서는 저평가가 눈에 쉽게 보이며 보문아이파크는 최근 실거래가가 없어 비교하기는 어려우나 최근 종로청계힐스테이트의 실거래가가 추세 아래에 있어 상대적으로 약간 저렴한 수준으로 보입니다.
4. 종로청계힐스테이트 절대 가격 평가
월세 기반 전세 가격 변환
일단 최근 실거래 실적이 거의 없어 적정한 월세가격 산출이 어렵습니다. 24년 2월 실적을 기준으로 전월세 전환율을 산출하면 3.4%입니다. 종로구의 1월 전월세 전환율을 4.8%로 아래 산출된 3.4%는 해당 단지의 전월세전환율을 대표하기에 부적합해 보입니다.
| 계약 | 일 | 보증금 | 월세 | 년세 | 전세 평균 | 전월세 전환율(전세 실거래) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 24.02 | 8 | 4억 | 40만원 | 480만원 | 5억 4천만원 | 3.4% |
전월세 전환율 기준 아파트 적정가격 평가 (단위 : 억 원)
앞서 산출된 3.4% 전월세전환율을 대신하여 서울 종로구 1월 전월세 전환율 4.8%을 월세 인상률 5%과 같이 고려한 가중치를 정리하였습니다. 아래 표를 보시면 각 가중치를 찾아보실 수 있습니다. 미래 재건축에 대한 비용으로 23년 9월 국토부 공시된 면적당 공사비 1,976,000원 + 사업비를 고려하면 대략 비용 2.88억으로 산출하였습니다.
해당 단지에 최대 프리미엄 10%를 추가해서 산출하면 전월세전환율 4.8% 일 때 9.6억 정도, 전월세전환율과 월세인상률이 같을 때 9억으로 아파트 가격을 산출할 수 있습니다. 프리미엄 10% 더해도 현재 실거래가는 산출된 가격보다 약 0.5억 원 정도 높은 수준으로 볼 수 있습니다.
| 전월세 전환율 | 가중치 | 전세 | 현금흐름 | 비용 | 가격 | 가격(+5%) | 가격(+10%) | 최근 실거래 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8% | 2.15 | 5.4 | 11.61 | 2.88 | 8.73 | 9.16 | 9.60 | 10.13 |
| 4.9% | 2.1 | 5.4 | 11.34 | 2.88 | 8.46 | 8.88 | 9.30 | 10.13 |
| 전환율 = 월세인상율 | 2.05 | 5.4 | 11.07 | 2.88 | 8.19 | 8.60 | 9.01 | 10.13 |
5. 결론
비슷한 매물대의 다른 아파트와 비교해 보았을 때 종로청계힐스테이트는 타 아파트 대비해서는 상대적으로 저렴한 편으로 판단되나 절대평가로는 약간 0.5억 원 정도 높은 가격대를 유지하고 있는 것 같습니다. 현재 매물로 나와있는 것을 보면 0.6억 원 더 높은 가격대로 매물이 있습니다. 이후 아파트 시세가 올라간다고 판단되면 이 가격에 추격매수를 하는 것도 나쁘지 않아 보이나 이후 시세를 확실하게 생각하지 못하신다면 기다려보는 것도 좋은 방법일 것 같습니다.
