이번 포스팅은 냉천동 돈의문센트레빌을 분석해 보도록 하겠습니다. 최근 매물 시세 기준으로 나름 적정가격을 산출해 보았으니 절대 정답은 아니고 참조만 하시면 될 것입니다.
목차
1. 돈의문센트레빌 기본정보
2. 돈의문센트레빌 최근 거래 내역
3. 돈의문센트레빌과 비슷한 가격대 다른 매물과 비교
4. 돈의문센트레빌 절대 가격 평가
5. 결론
1. 돈의문센트레빌 기본정보
돈의문센트레빌은 11년에 입주를 시작한 14년 차 아파트 구축 단지입니다. 주소는 서대문구 냉천동 261로 종로 CBD에 쉽게 접근할 수 있는 단지로 지하철 근처 역세권, 강북삼성병원 병세권에 위치하고 있습니다.
| 조사일자 | 24년 4월 20일 | |
|---|---|---|
| 아파트명 | 냉천동 돈의문센트레빌 | |
| 주소 | 서울특별시 서대문구 냉천동 261 | |
| 세대 | 561세대 | |
| 입주년도 | 2011년 4월(14년차) | |
| 용적율 | 188% | |
| 건폐율 | 19% | |
| 평형 | 24평 | 164세대 |
| 33평 | 264세대 | |
| 41평 | 86세대 | |
| 42평 | 47세대 | |
| 특징 | 서울 중심 종로 인접 | |
| 지하철역 인접 | ||
| 강북삼성병원 인접 | ||
| 최근 실거래가 | 33평 | 13억 7142 |
| 최근 전세가 | 24평 | 4억 6,772 |
| 33평 | 7억 1,000 | |
| 42평 | 9억 | |
| 전월세 전환율 | 2024년 1월 | 4.60% |
2. 돈의문센트레빌 최근 거래 내역
타입 84 기준으로 최근 월세 및 전세 거래를 알아보도록 하겠습니다.
월세 거래 내역
| 계약월 | 일 | 정보 | 가격 | 타입 | 거래동층 |
|---|---|---|---|---|---|
| 24.03 | 21 | 갱신 | 월세6억 600/14 | 84 | 202동1층 |
| 24.03 | 9 | 갱신 | 월세4억 5,000/103 | 84 | 202동4층 |
| 24.02 | 8 | 갱신 | 월세5억 /110 | 84 | 202동12층 |
| 24.01 | 25 | 월세5억 2,500/94 | 84 | 209동6층 | |
| 23.12 | 30 | 월세4억 /95 | 84 | 211동10층 | |
| 23.12 | 5 | 갱신 | 월세5,000/250 | 84 | 211동12층 |
전세 거래 내역
| 계약월 | 일 | 정보 | 가격 | 타입 | 거래동층 |
|---|---|---|---|---|---|
| 24.04 | 13 | 갱신 | 전세7억 1,000 | 84 | 201동4층 |
| 24.02 | 20 | 전세7억 5,000 | 84 | 210동4층 | |
| 24.02 | 17 | 갱신 | 전세6억 5,500 | 84 | 210동2층 |
| 24.02 | 2 | 전세8억 6,000 | 84 | 209동7층 | |
| 24.01 | 9 | 갱신 | 전세8억 | 84 | 209동7층 |
| 23.12 | 25 | 전세7억 5,000 | 84 | 210동12층 | |
| 23.12 | 22 | 갱신 | 전세6억 8,000 | 84 | 209동11층 |
| 23.12 | 10 | 전세7억 6,000 | 84 | 207동11층 |
3. 돈의문센트레빌과 비슷한 가격대 다른 매물과 비교
네이버 부동산 매물들의 평균 평당 전세가와 평균 평당 매매가를 X축과 Y축으로 두고 각 아파트들의 위치를 표기해 보았습니다. 돈의문센트레빌과 비슷한 매물 단가를 보이는 단지로는 마포공덕한화꿈에그린와 DMC에코자이, 충정로 SK, DMC파인시자이등으로 이 단지들과 비교해 보도록 하겠습니다.
아파트별 실거래가 상대 비교
위 비교 단지들의 실거래가의 추세를 살펴보겠습니다. 실거래가 기준으로 돈의문센트레빌가 상대적으로 가격이 저렴한 것으로 보입니다. 마포공덕한화꿈에그린 보다는 최근 실거래가 낮은 것이 눈의 띄며 충정로 SK뷰는 최근 거래가 없어 비교가 어렵습니다. 또한 DMC에코자이와 DMC파인시티자이 보다는 높은 실거래를 기록하고 있습니다
4. 돈의문센트레빌 절대 가격 평가
월세 기반 전세 가격 변환
24년 월세 실적을 기준으로 전월세 전환율을 산출하였습니다. 최근 실적 1.1%을 Outlier로 간주하고 제외하면 평균 4.7%입니다. 서대문구의 1월 전월세 전환율을 4.6%로 산출된 4.7%과 실적이 비슷하여 단지의 전월세전환율을 대표하기에 적합하다고 볼 수 있습니다.
| 계약 | 일 | 보증금(억원) | 월세(원) | 년세(원) | 전세(억원) | 전세-보증금(억원) | 전월세 전환율 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 24.03 | 21 | 6.06 | 140,000 | 1,680,000 | 7.55 | 1.49 | 1.1% |
| 24.03 | 9 | 4.50 | 1,030,000 | 12,360,000 | 7.55 | 3.05 | 4.1% |
| 24.02 | 8 | 5.00 | 1,100,000 | 13,200,000 | 7.55 | 2.55 | 5.2% |
| 24.01 | 25 | 5.25 | 940,000 | 11,280,000 | 7.55 | 2.30 | 4.9% |
전월세 전환율 기준 아파트 적정가격 평가 (단위 : 억 원)
서대문구 전월세전환율 4.6%와 위 산출된 전월세전환율 4.7%를 월세 인상률 5%과 같이 고려하여 가중치를 정리하였습니다. 아래 표를 보시면 각 가중치를 찾아보실 수 있습니다. 미래 재건축에 대한 비용으로 23년 9월 국토부 공시된 면적당 공사비 1,976,000원 + 사업비를 고려하면 대략 비용 2.88억으로 산출하였습니다.
해당 단지에 최대 5% 프리미엄을 준다고 가정하면 전월세 전환율 4.6% 일 때 14.81억, 4.7% 일 때 14.41억, 월세인상률과 전월세 전환율이 같다고 가정하면 13.23억으로 평가할 수 있습니다. 최근 실거래 12.5억과 비교해서는 어느 정도 매수권에 접근했다고 볼 수 있을 것 같습니다.
| 전월세 전환율 | 가중치 | 전세 | 현금흐름 | 비용 | 가격 | 가격(+5%) | 실거래가(24.3) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.6% | 2.25 | 7.55 | 16.99 | 2.88 | 14.11 | 14.81 | 12.50 |
| 4.7% | 2.2 | 7.55 | 16.61 | 2.88 | 13.73 | 14.41 | 12.50 |
| 전환율 = 월세인상율 | 2.05 | 7.55 | 15.48 | 2.88 | 12.60 | 13.23 | 12.50 |
5. 결론
절대 평가 기준으로 매입을 고려할 만한 가격대로 보입니다. 물론 현재 매물 나온 것을 보면 13억대 ~ 14억대로 최근 실거래가 보다 0.5억 원이 더 높은 상황으로 위 절대평가 한 결과와 비슷한 수준으로 볼 수 있습니다. 현재 기준으로는 나름 적정한 수준으로 무주택자 분들께서는 고려해 볼 만한 선택일 것 같습니다.
